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凌晨两点的手机震动声格外刺耳，徐先生盯着催费短信上的“欠费10328元”浑身发抖——这套自2019年交房就空置的毛坯房，竟让他背上“老赖”污名。更魔幻的是，当他在业主群晒出黑漆漆的毛坯房照片质问物业时，管家竟在群里@全体成员：“个别业主拖欠物业费，将启动法院诉讼程序。”这则发生在青岛某高端小区的线万空置房业主的集体焦虑。
2019年11月，徐先生掏出毕生积蓄买下某楼盘精装房，却在验房时发现墙面渗水、地砖空鼓等问题。开发商承诺的“拎包入住”变成无限期维修，徐先生一气之下拒绝收房。2023年5月，他突然接到物业律师函，要求补缴2019年12月至今的物业费及滞纳金，总额超万元。
“房子都没交付使用，物业凭什么收钱？”徐先生翻出当年的《拒收房通知书》，却发现物业提供的《前期物业服务合同》里赫然写着：“自开发商通知交房之日起计费。”更令他震惊的是，法院调解员透露：近三年该小区已有11户空置房业主被起诉，涉案金额超50万元。
《民法典》第944条如利剑悬顶：“业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。”山东创凡律师事务所李慧敏律师指出，物业服务的本质是公共产品——电梯需要维保、消防通道需要畅通、绿化需要修剪，这些都不会因某户房屋空置而停止。
“就像电影院不会给空座位退票一样。”李律师用这个比喻刺痛了无数空置房业主的心，“物业服务的对象是全体业主共有部分，不是单个房屋。”
1.篡改计费起点：北京某物业将“交房日”偷换概念为“开发商取得竣工备案表日”，导致业主凭空多缴8个月费用
2.注水公摊能耗：杭州某小区将物业办公用电计入公共能耗，空置房业主被迫分担
3.天价滞纳金：广州某业主因人在国外未及时缴费，3.2万元物业费滚成9.8万元
更令人心惊的是，某物业经理私下透露：“我们专盯空置房催缴——这些业主不住小区，看不到服务瑕疵，诉讼胜率高达90%。”
《物业服务收费管理办法》规定，空置房物业费可协商减免。徐先生最终与物业达成协议：补缴70%费用，免除滞纳金。记住谈判话术：
房屋质量问题应单独起诉开发商，在物业费诉讼中提出“开发商赔偿款抵扣物业费”主张。济南法院曾判决：开发商赔偿的3.6万元质量赔款可直接冲抵物业费。
法律支持的滞纳金不得超过欠费本金的30%，且物业必须证明实际损失。遇到“利滚利”式催缴，立即向住建局举报。
成都某物业推出“基础安保套餐”，费用仅为正常物业费的40%，暂停绿化维护等非必要服务。
住建部数据显示：全国物业费收缴纠纷中，空置房占比达37%。这些纠纷暴露的不仅是法律认知偏差，更是物业服务的系统性异化——当保安亭变成收费亭，当管家变成催债人，我们是否正在豢养行业怪兽？
值得借鉴的是深圳业主的做法：他们成立空置房联盟，集体谈判获得六折优惠，同时监督物业每月公示电梯维保记录、消防检查报告。正如维权代表所说：“我们可以为公共服务买单，但绝不做蒙眼交钱的冤大头。”
徐先生窗台上的催缴单正在风化，但中国2.8亿城镇家庭与物业的博弈远未结束。下次签物业合同时，请记住：物业费买的不是“服务”，而是“服务承诺”。当我们学会用法律武器争取权益，用商业思维看待物业服务，空置房里的每一分钱，终将化作推动行业变革的星火。
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